O mercado imobiliário residencial oferece ao menos dois formatos para transacionar moradia: compra e locação. Mas, normalmente, são usados indicadores típicos de compra para medir a temperatura do mercado em geral. O fenômeno é natural: o sonho da casa própria continua forte entre os brasileiros e existe um vácuo de indicadores de atividade do mercado de aluguel.
De junho de 2020 até agora, o mercado imobiliário residencial desempenhou bem, com forte alta medida pelos indicadores de atividade do mercado de compra. Dados do Banco Central do Brasil (BCB) apontam que a concessão de crédito imobiliário para pessoas físicas cresceu 50% no acumulado de 12 meses até novembro de 2021 em comparação com o período anterior.
Os preços medidos pelo FipeZAP também refletem o aquecimento: o FipeZAP de Venda Nacional mediu variação nos últimos 12 meses de 6% (os preços aumentaram 3,7% em 2020). Tais números evidenciam o bom desempenho do mercado.
Com o IGP-M, principal índice de reajuste anual do aluguel, tendo alcançado até 37% do acumulado em 12 meses, houve muitas negociações de reajustes e quebras de contratos, movimentando o mercado para locadores e locatários. Soma-se à escalada do IGP-M o próprio momento da taxa Selic, que funciona como uma baliza entre os mercados de compra e de locação.
Segundo Pedro Tenório, economista do DataZAP+, existe uma fração de consumidores do mercado imobiliário que possui renda e poupança suficientes para poder escolher entre alugar ou financiar um imóvel. Para tal parcela, aumentos da taxa Selic impulsionam a decisão de alugar e quedas da taxa são restritivas para o mercado de locação.
O ciclo mais recente de boom no mercado imobiliário residencial deu seus primeiros sinais em 2019, quando se ensaiava a aceleração da retomada ante a crise iniciada em 2015, momento em que a taxa Selic já caminhava para a baixa histórica concretizada em 2020.
A pandemia, apesar do primeiro susto refletido em estagnação em abril e maio de 2020, impulsionou o movimento ensaiado em 2019. Impactando fortemente o nível da atividade econômica, ela abriu espaço para menor inflação e queda adicional da Selic. Além disso, o distanciamento social e a consequente digitalização, o que inclui o home office, formaram uma conjuntura favorável para se repensar decisões de moradia.
A questão cada vez mais presente é: e agora? Como ficará o mercado imobiliário residencial? O novo ciclo carregará consigo, como empecilho, pelo menos durante a maior parte de 2022, a deterioração do cenário macroeconômico de curto prazo em razão da escalada da inflação (IPCA), e de médio prazo, em decorrência da indefinição da agenda fiscal, atrelada à indefinição eleitoral.
Mas se, em um primeiro momento, a substituição do presencial pelo remoto foi de alguma maneira forçada pela Covid-19, parece evidente que tal substituição deve permanecer espontaneamente mesmo com o fim da pandemia. A maior abrangência do home office, seja em totalidade ou de modo híbrido, e a maior importância do e-commerce e do canal digital para diversos serviços, significa algum grau de reconfiguração das regiões metropolitanas.
Os produtos imobiliários que atenderem as demandas, tanto em termos de localização quanto de tipologia, desse consumidor que se desloca menos ao trabalho e tem maior inserção digital terão bons resultados independentemente do cenário macro.
Vale notar que apenas uma parcela dos brasileiros se encaixa nesse perfil que ganhou número durante a pandemia, enquanto a deterioração do cenário macroeconômico, empurrando as taxas de juros para cima, é geral. Mesmo assim, o setor não deve apresentar queda em 2022.
Com o cenário macroeconômico como freio, e não propulsor, os agentes do mercado imobiliário serão forçados a buscar oportunidades não triviais para manter bons resultados. Nesse sentido, parece interessante olhar para a locação.
Para 2022, as perspectivas são de crescimento do valor transacionado no mercado de locação em relação a 2021, configurando uma possível alavanca para enfrentar a piora das condições macroeconômicas.
Já observamos aceleração dos preços de locação (medida pelo FipeZAP Aluguel) em decorrência do aumento das taxas de juros e do avanço da vacinação, que impulsiona a retomada da geração de empregos.
Como o IPCA deve ceder durante 2022 e a inflação dos aluguéis deve ao menos manter a média dos 3% ao ano, o desempenho real do aluguel em 2022 será melhor do que em 2021. Além disso, a geração de empregos e as maiores altas de juros em 2022 são fatores que estimulam a demanda por locação
